不動産投資物件オーナーが失敗するたった一つの理由

もう、全てが暴かれる時代 なのかもしれません。

 

一昔前なら、表に出ることはなく隠し通すことができたり、影響力の影でくすぶってしまい不正を表に出すなんて人はいない・・・

そんな時代でした。

 

でも今は、違いますよね。

特に今年は、スポーツ業界をはじめ、様々なことが表に出てきています。

 

不動産業界も同じような流れで、かぼちゃの馬車、スルガ銀行、レオパレス、西京銀行・・・

 

そして、金融庁がメスを入れるようです。

 

不動産は株とは違う反応

当然と言えば当然かも知れませんが、ボクにとってはとても異様に思えることがあります。

 

それは、これだけ様々な問題が出ているのに、家賃や不動産の価格って、下がらない・・・

 

比較するものではないのかも知れませんが、例えば株だったらこれだけネガティブな話題が多ければ、下がりますよね?

 

実際、スルガ銀行の株価は3ヶ月前に比べておよそ6割です。

 

言い方は語弊があるかも知れませんが、不動産に関わる人たちって、強気で鈍いと思うんです。

 

それが不動産投資の強みでもあるのですが、価格の変化は金融商品に比較してゆっくりです。

 

だから、間違いない物件を買えば、しっかりした結果(リターン)が得られます。



 

景気はきっと悪くなります

スルガ銀行の問題などをきっかけに、金融庁が動き出しました。

 

異次元と言われた金融緩和のおかげもあって、融資などの面で不動産投資に参入しやすい環境でしたが、一部の高属性の方をのぞいて、ぎゅっと狭められます。

 

好景気は不動産投資が引っ張っているわけではありませんが、マインドとしていい影響はないので景気は悪くなります。

 

景気が悪くなれば不動産投資家(物件オーナー)の中には早急に手放したい人、手放す必要がある人が多くなります。

だから高止まっていた物件価格は下落方向に動くでしょうけど、すでに借り手が付いている物件の家賃は、ほとんどかわらないんです。(不景気だからって、家賃 下がりませんよね?)



だから、物件選びを間違えなければ、買える人・融資を受けられる人にとっては、かえって有利な状況とも言えます。

 

収益物件オーナーが失敗するたった一つの理由

変な物件を買い、失敗しない為には何に気を付けるべきか。

もちろん、最初から駄目だと分かっている収益物件を買う人はいないので、 購入した物件が失敗かどうかは、購入してから判明する事になります。

 

失敗してしまう理由は、ただ一つ

「購入検討時、不動産会社へのヒアリングが足りないから失敗する」

です。

 

予期せぬ出費は起こり得るもの

不動産投資を行う際に理解しておくべき事は、

予想外の事が物件購入後に起きる事は、 ある程度仕方が無い

と言う事です。

満室物件を買ったのに、途端に退去が続出する事も有るし、 リフォーム費用が想定以上に掛かる事が購入後に判明する事も往々にして有ります。

 

予期せぬ事態は発生するものだと予め覚悟して、 購入前は常に悲観的な予測を立てておく位で丁度良いでしょう。

 

  • リフォーム費用は予め余分な費用を積立てておき、 追加で工事が必要となった際はそのお金から捻出できる様にする
  • 家賃設定は地域最安値で全室計算し、それでもキャッシュフローがある事を確認する

 

悪い方に合わせ考えておけば、いざという時に慌てずに済みます。

ただ、本当に運悪く予見不可能な事が起きる様な事態は、不動産経営(投資)ではあまり起きません。

多くの失敗は事前確認を怠ったり確認が足りなかったりした事が原因です。

買った物件の募集家賃の設定を甘めに設定していた事により、 空室が埋まらずやむを得ず家賃を下げる等の失敗も確認不足から起こります。

 

失敗の原因は、事前に物件周辺の不動産会社へのヒアリングが不足している事。

当たり前のことですが意外とできていないのが、利益が出せるという確信が持てるまで、何社もヒアリングすることです。

 

  • 周辺の家賃相場はいくらなのか
  • どこに通勤している人が多いのか
  • 駐車場はどうか
  • 良い学区なのか
  • その町の治安や評判はどうか

等を何社も丁寧にヒアリングすれば、 その地域においてその物件が入居希望者からどの様に見られるのか大体は分かりますよね。

 

まとめ

これから景気は悪くなります。

だから、早く手放したいオーナーが物件価格を下げてくるので、買える人・融資を受けられる人にとっては有利になります。

そして、すでに借り手が付いている物件の家賃は下がりませんので、より収益を上げやすい環境になっていくと考えることもできます。

 

注意すべきは、購入する際に失敗しないこと。

失敗の原因は、不動産会社へのヒアリング不足です。

 

不動産投資の失敗のほとんどは、

・支出が想定以上に発生する
・収入となる家賃が想定以下である

です。

 

購入を検討する地域の不動産屋にしっかりとヒアリングすることが、購入後の失敗を減らすことになります。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

投資と複業(複数の収入源を持つこと)を活かして、自らが定義する幸せな人生(成幸人生)を歩む。そして、成幸人生を一緒に楽しめる仲間づくりをするためにブログで発信活動を行なっています。 お金の不安が軽減すれば、もっと人生は楽しめる。 付き合う人を選べば、もっと人生は幸せになる。 そのことを自ら実践し、共に人生を楽しむ仲間づくりをしたいと思っています。  ぜひこちらからプロフィールをご覧ください→ https://umikazekaoru.com/profile/